Как рассказал "РГ" директор гененеральный директор Фонда "Институт экономики города" Александр Пузанов, добиться таких фантастических цен довольно просто. Он предлагает уменьшить размер налоговых вычетов, предоставляемых при покупке жилья, для людей с доходом "выше среднего", а полученную разницу направить на софинансирование строительства так называемых "доходных домов" - жилья, изначально предназначенного для сдачи в аренду. По мнению Пузанова, таким образом можно получить десятки миллиардов рублей и уже через 5 лет в стране можно было бы ввести в эксплуатацию и раздать в аренду несколько миллионов квадратных метров жилья. Причём аренда такого жилья, по его расчётам может обходиться в 8-10 тысяч рублей включая услуги ЖКХ за однокомнатную квартиру площадью 42 кв.м: "Такие расходы по карману 30 процентам семей со средними и не очень большими доходами."
Перспектива заманчивая. Сейчас аренда жилья - что у частников, что в немногочисленных имеющихся в России "доходных домах" - достаточно дорога: в Москве стоимость аренды однокомнатной квартиры эконом-класса примерно от 30 тысяч рублей, двхкомнатной - 37-40 и выше. В регионах европейской части России чуть дешевле, но всё же: однокомнатные "экономы" - от 8-12 тысяч, двухкомнатные от 15 тысяч. Плюс услуги ЖКХ, которые обычно оплачиваются отдельно. Такие цены по карману не всем даже в регионах. Так что "план Пузанова" помог бы многим. Да и государству дал бы доход. Но, мне кажется, он труднореализуем.
Во-первых, смущает источник средств, которые предлагается направить на этот проект. "Урезание" налоговых льгот в зависимости от дохода означает усиление расслоения в обществе и дискриминацию значительной части населения, для которой фактически предлагается повысить ставку подоходного налога. Это почти наверняка вызовет возмущение в обществе. К тому же сам по себе размер дохода ещё ничего не означает: человек может оказаться единственным работающим членом большой семьи - и в этом случае его большой с виду доход окажется достаточно маленьким. Также не стоит исключать ситуацию, когда значительная часть дохода уходит на платежи по ипотеке (такое сейчас не редкость) и льгота, которую предлагается отобрать, помогает сводить концы с концами.
Во-вторых, "доходные дома" - фактически некоммерческое (для застройщика) жильё. Соответственно вряд ли строительные компании захотят принимать активное участие в подобных проектах. Я сейчас о серьёзных, порядочных и ответственных застройщиках. Значит, туда пойдут относительно небольшие компании, которые будут строить "суперэкономно", стараясь выгадать на всём. Это не очень хорошо и, более того, чревато.
В-третьих, цена аренды в 8-10 тысяч кажется всё же нереальной. Не совсем понятно, из чего она складывается. Если Пузанов предлагает сдавать в аренду пустые "коробки", то это возможно. Но такое жильё даже по такой цене никто не снимет. Нужно вкладываться: отделка (не люксовый ремонт, но чтобы создать приемлемые для жизни условия), мебель, минимальный набор бытовой техники - всё это достаточно долгосрочные вложения, которые окупятся не сразу. К тому же нужно закладывать в цену риски порчи имущества (условно говоря, мебели, техники и отделки) и расходы на его замену и восстановление в этих случаях.
Также не стоит забывать и об обслуживании "доходного дома": нужно создавать структуру, которая будет администрировать проект (искать жильцов, вести с ними отношения, заниматься текущим обслуживанием дома, придомовой территории и коммуникаций и т.д.) - условно говоря, "управляющую компанию". Это тоже расходы на помещения, зарплату людям, аренду либо приобретение необходимого оборудования, расходные материалы и т.д.
Это только те расходы, которые лежат на поверхности. Если взглянуть на вопрос глубже - может, и ещё затраты появятся. И всё это предлагается окупать из тех самых 8-10 тысяч и даже получать какой-то доход? Сомнительно.
Так что хоть сама идея с "доходными домами" хорошая, но с точки зрения экономики и простейшей математики смотрится как сказка. Жаль, но, по-моему, только так.
Что не так?
